- Как грамотно вести торг. Приобретая квартиру на вторичном рынке, обязательно просите скидку у продавца. Называйте сумму больше, чем хотели бы получить, чтобы в итоге можно было договориться на половине этой стоимости. Подкрепить довод можно тем, что вас заинтересовало несколько квартир, но вы еще не определились и готовы сделать выбор в пользу того продавца, который уступит в цене. Можно указать на недостатки: дом панельный, пол неровный и т.п. Но, не предъявляя претензий, иначе можно испортить отношения. Не сообщайте, что вам нужна именно эта квартира или нужно срочно. Не обговаривайте заранее детали сделки, т.к. в сознании продавца при этом фиксируется сумма, как решенный вопрос.
У застройщиков действуют программы скидок. Скидку могут предоставить иногородним, тем, с кем уже сотрудничали.
- Заключение предварительного договора. Когда условия сделки устраивают обе стороны, заключается предварительный договор купли-продажи. Это является соглашением заключить основной договор.
Предварительный договор заключается в письменной форме. Заверение нотариуса требуется в нескольких случаях: когда основной договор должен быть в нотариальной форме, а так же если стороны приняли решение удостоверить основной договор у нотариуса, даже когда по закону это необязательно. Предварительный договор не предусматривает обязательное внесение задатка или аванса, хотя на практике редко обходится без них.
- Что такое задаток или аванс. Аванс и задаток – это не одно и тоже. Аванс — уплачивается в качестве первой части основного платежа и в случае расторжении сделки возвращается покупателю в полном объеме. Задаток – вносится в качестве материальной гарантии совершения сделки. При отказе покупателя от сделки, задаток не возвращается, а при расторжении сделки продавцом – покупателю возвращается двойная сумма задатка.
- Составление предварительного договора. При составлении предварительного договора указывается предмет и другие условия основного договора. Указание цены недвижимости не является обязательным, но рекомендуется это делать. Потому как продавец может к моменту заключения основного договора изменить свое решение: отказаться от скидки или повысить цену.
Предметом договора является недвижимость, которую продавец обязуется передать покупателю. Квартира должна быть описана максимально подробно: кадастровый номер, адрес и площадь.
Предварительный договор не является гарантом того, что недвижимость перейдет именно вам. Всегда есть вероятность непредвиденных обстоятельств. Но четко определяет условия сделки: порядок и сроки проведения расчетов, сумму, за которую продается квартира, сроки заключения основного договора.
- Заключение договора купли-продажи.
Договор купли-продажи – соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижимость, а покупатель в свою очередь обязуется оплатить передаваемую в собственность недвижимость.
Договор купли-продажи фиксирует все условия сделки и регистрирует переход права собственности на недвижимость. Он всегда заключается в письменной форме, может быть составлен самостоятельно или с участием юриста, либо нотариуса.
- Необходимые документы. Перечень документов может меняться в зависимости от особенностей совершения сделки. Обычно это:
- Паспорта продавца и покупателя;
- Свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН;
- Кадастровый паспорт;
- Если продавец приобретал квартиру в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение купли-продажи. Даже если брак расторгнут, но официального раздела имущества не было, согласие потребуется.
- Содержание договора купли-продажи. Сторонами договора купли-продажи могут быть физические и юридические лица. Физическое лицо должно быть дееспособным. Дееспособность – это способность распоряжаться своими правами и обязанностями. Полная дееспособность наступает по достижении совершеннолетия. В Российской Федерации это 18-летний возраст.
В договоре купли-продажи обязательно указываются такие условия как:
- дата заключения договора.
- Полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, адреса фактического проживания, ИНН) или данные представителей и их доверенностей.
- Предмет договора – подробное описание квартиры (кадастровый номер, адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры).
- Данные о правоустанавливающих документах на недвижимость, на основании которых продавец приобрел право собственности.
- Данные о государственной регистрации права на квартиру (Выписка из ЕГРН).
- Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
- Цена и порядок расчетов – наличный или безналичный расчет, с рассрочкой или без.
- Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств.
- Когда нужно нотариальное удостоверение. Заверение нотариуса требуется, если:
- Купле-продаже подлежит доля в квартире. Но если все собственники одновременно продают все доли в квартире по одному договору, то обращение к нотариусу необязательно.
- Вы продаете квартиру вашего ребенка или опекаемого человека.
- Продается квартира с пожизненной рентой.
Действие договора купли-продажи вступает в силу с момента его подписания. Но официально права владения квартирой наступают после регистрации в Росреестре.
- Способы расчета. Возможны несколько вариантов расчетов с продавцом:
- Наличными — из рук в руки.
- Безналичный расчет – перевод со счета на счет.
- Через банковскую ячейку – покупатель помещает деньги в ячейку в присутствии сотрудника банка. Составляется соглашение, в котором прописываются условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Если сделка не состоялась, то покупатель забирает свои деньги.
- Через аккредитив – покупатель открывает в банке счет на свое имя и вносит на него деньги. После завершения сделки банк проверяет документы и переводит деньги на счет продавца.
- Через депозит нотариуса – покупатель вносит деньги на специальный банковский счет – депозит нотариуса. После перехода права собственности нотариус перечисляет деньги продавцу.
- Фиксация расчетов. После передачи наличных продавцу покупатель получает расписку на получение денег. При безналичных расчетах фиксация происходит банковскими и нотариальными документами. При подписании акта приема-передачи, будет нелишним получить расписку с продавца о том, что он получил деньги и претензий к покупателю не имеет.
Для государственной регистрации права собственности список документов индивидуален в каждом отдельном случае. Основной перечень в любом случае будет:
- Заявление о госрегистрации.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Паспорта обеих сторон.
- Договор купли-продажи в нескольких экземплярах. Законом нет строгих требований к количеству экземпляров. Один экземпляр передается в Росреестр, остальные делают по количеству продавцов и покупателей.
- Доверенность, если сделка совершена через представителя.
- Сроки. Сроки регистрации права собственности зависят от способа подачи документов. Если документы переданы напрямую в Росреестр, то недвижимость будет зарегистрирована через 7 дней. Если через МФЦ – то в течение 9 рабочих дней. Если документы на регистрацию отправил нотариус в электронной форме, то право собственности будет зарегистрировано уже на следующий день. Так быстро, потому что государственный регистратор не будет проводить правовую экспертизу договора купли-продажи. Эта работа уже сделана нотариусом.
После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН.
