Рассмотрим основные риски для покупателя, которые важно учитывать при покупке жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках.
Продажа квартиры по доверенности. Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности всегда несут в себе повышенный риск.
Нужно быть крайне внимательным при оформлении покупки. Доверенность должна быть нотариально заверена. Реквизиты, указанные в доверенности должны совпадать с паспортными данными доверителя и доверенного лица. Доверенность не должна быть просрочена на момент заключения сделки. Сделку купли-продажи квартиры лучше проводить через нотариуса.
Несогласованная продажа. У квартиры может быть несколько собственников. Чтобы продать такую квартиру необходимо согласие всех собственников. Если после заключения договора выясняется, что про одного из собственников забыли, то сделку могут аннулировать. Тщательно проверяйте свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН на наличие собственников. Если квартира в собственности супругов, а продает ее один из них, вы имеете право просить предоставить нотариальное согласие второго.
Неучтенное наследство. Квартира, доставшаяся продавцу по наследству, является рискованным вариантом. Есть вероятность, что через какое-то время могут объявиться неучтенные наследники и заявить о своих правах на квартиру через суд. Если все же квартира вас устраивает во всех отношениях, то покупать ее следует по истечении одного года с момента регистрации наследства, так же лучше обезопасить себя и подключить к сделке юриста. Попросите у собственника нотариальное заявление о том, продавец не знает о существовании других наследников, и договоритесь, что в случае их появления все риски на себя.
Неузаконенная перепланировка. Квартиры вторичного рынка жилья часто могут иметь изменения конфигурации. К примеру, перегородку в санузле, гардеробную, объединение кухни с жилой комнатой, либо с лоджией и т.д.
Законом не запрещается покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой. Но нельзя упускать из внимания, что после оформления договора купли-продажи узаконивание изменений станет заботой нового собственника.
Неприватизированное жилье. На вторичном рынке недвижимости представлены неприватизированные квартиры, владельцы которых не являются собственниками и не имеют права их продавать.
Собственником такой квартиры является государство или муниципалитет, купить ее можно будет только после приватизации. Если собственник планирует приватизировать квартиру, то придется подождать, пока он это сделает.
Для того чтобы убедиться, что квартира приватизирована, пусть продавец покажет договор передачи квартиры в собственность и форму 9 или единичный жилищный документ, чтобы узнать, сколько зарегистрировано в квартире людей.
Все родственники, числящиеся в регистрации, имеют право ее приватизировать. Если продавец является единственным собственником приватизированной квартиры, но при этом в квартире прописаны его жена и дети, то каждый из них мог участвовать в приватизации, а несовершеннолетние – в обязательном порядке. Посоветуйтесь с юристом, что делать в этом случае.
Долги за ЖКУ. Законом не запрещено продавать квартиру, за которой числятся долги по жилищно-коммунальным услугам, если это не предусмотрено судебным решением. Продавец может утаить наличие долга по «коммуналке», переложив ответственность на нового собственника. Есть риск, что управляющая компания может попытаться потребовать погашения долга, им так проще. Но нужно знать, что долги за ЖКУ закреплены не за квартирой, а за владельцем. И оплачивать их должен только прежний собственник.
Но это не касается долга по капитальному ремонту. Если задолженность есть, то закрывать ее придется новому владельцу. Вы можете попросить продавца предоставить квитанции об оплате за истекший месяц и посмотреть есть ли задолженность. И при ее наличии договориться, чтобы он оплатил долги или предоставил скидку, равную сумме долга.
Строительство в новостройке. Основным риском покупки квартиры в строящемся доме является то, что он не будет построен в установленный срок. Одно дело, когда сроки затягиваются и переносятся, договором долевого участия предусмотрены подобные ситуации. И совсем другое – когда строительство приостановлено на неопределенный срок или вовсе заморожено.
Защититься от рисков при покупке на вторичном рынке жилья поможет титульное страхование – это вид страхования на случай, если новый владелец потеряет право собственности на недвижимость или земельный участок. Договор заключается параллельно с покупкой квартиры или позже, но до наступления страхового случая.
В квартиру вложен материнский капитал. При покупке недвижимости стоит обратить внимание на то, использовался ли собственником материнский капитал при покупке жилья. Для этого от владельца квартиры требуется предоставить выписку из пенсионного фонда о том, использовался ли маткапитал. Иначе договор на такой объект недвижимости может быть оспорен, так как дети, которые состояли в доле на момент покупки, были ущемлены в правах.
