Провести данную проверку можно самостоятельно, но чтобы минимизировать риски стоит обратиться к профессионалам.
- Запрос документов у собственника. Для начала нужно удостовериться, что квартира действительно принадлежит продавцу, и на ней нет ограничений и обременений. Попросите владельца продемонстрировать: паспорт, правоподтверждающий документ (выписку из ЕГРН) и правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, либо договор участия в долевом строительстве).
- Правоподтверждающие документы. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, различаются в зависимости от того, когда она была приобретена.
Если квартира куплена до 15 июля 2016 года, у владельца должно быть свидетельство о госрегистрации права собственности.
С 15 июля по 31 декабря 2016 года свидетельство уже не выдавалось, соответственно, если квартира была куплена в этот период, то у владельца будет только выписка из ЕГРН.
С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН. Именно выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сейчас является единственным и достаточным правоподтверждающим документом.
Проверить на совпадение характеристик демонстрируемой квартиры с характеристиками, указанными в ЕГРН или свидетельстве о госрегистрации права собственности. Паспортные данные владельца также должны совпадать с реквизитами, указанными во всех документах по квартире. Вы должны удостовериться, что продавец является законным владельцем квартиры.
- Продажа по доверенности. Если квартиру продает посредник, попросите его показать доверенность.
В доверенности должно быть указано, что доверенное лицо вправе заключать договор и принимать деньги от покупателя.
- Проверка подлинности документов. Убедитесь в подлинности паспорта продавца, документов о праве собственности и доверенности (при ее наличии).
В паспорте не должно быть исправлений, кривых шрифтов и наклеек. Должны присутствовать все водяные знаки и оттиски. Визуально оцените, соответствует ли состояние паспорта дате его выдачи. Новый на вид паспорт, полученный десять лет назад, может быть поддельным. Проверьте, чтобы серия паспорта совпадала с местом выдачи. Первые две цифры серии – это код города.
Основанием для получения права собственности продавцом являются правоустанавливающие документы. Тип правоустанавливающего документа зависит от того, как именно квартира попала к собственнику.
- Виды правоустанавливающих документов у собственника квартиры.
| Как владелец приобрел квартиру | Документы-основания | На что обратить внимание |
| Первичный рынок | Договор долевого участия или договор переуступки, решение на ввод объекта в эксплуатацию, акт приема-передачи | Данные по квартире должны совпадать во всех документах |
| Вторичный рынок | Договор купли –продажи | Акт приема-передачи квартиры с предыдущим собственником, или расписка в получении денег будут свидетельством о том, что предыдущая сделка была завершена без конфликтов |
| Приватизация | Договор передачи квартиры в собственность | Сколько собственников у квартиры и кто зарегистрирован в ней. Если собственников несколько , они все должны участвовать в сделке |
| Наследство | Свидетельство о праве на наследство | Кем приходится наследник наследодателю. Велика ли вероятность появления неучтенных наследников |
| Дарение Обмен | Договор дарения Договор мены | На практике встречаются значительно реже, поэтому риск мошеннических действий в данных случаях выше. К сделке лучше подключить юриста |
- В каких случаях у собственника может не оказаться правоустанавливающих документов на квартиру. Правоустанавливающие документы могут отсутствовать в двух случаях:
- Квартира не приватизирована. Сделку придется приостановить и дождаться пока владелец приватизирует недвижимость.
- Документы утеряны. В этом случае сделка также будет приостановлена на время восстановления документов.
- Наличие обременений и арестов проверяют по выписке из ЕГРН. При наличии обременений нужно разобраться, какого рода обременение – добровольное или принудительное, как можно его снять. Добровольным обременение может быть, когда владелец, например, закладывает имущество, чтобы взять долг. Принудительное – наложение ареста на квартиру за долги.
Если в свидетельстве указано «Ипотека в силу закона», это значит, что недвижимость в залоге у банка и купить ее можно только после погашения ипотеки.
- Судебные споры. О том, что ведутся споры по квартире, могут утаить. Проверить это можно по выписке из ЕГРН в разделе «Сведения о зарегистрированных правах», далее подраздел «Заявленные в судебном порядке права требования». И если споры есть, то лучше отказаться от квартиры.
- Технический паспорт и законность перепланировки.Сверьте квартиру с планом из техпаспорта, чтобы понять делалась ли перепланировка. Перепланировка должна быть именно узаконена, если продавец употребит термин «Согласована» и в плане окажутся красные линии, знайте, что перепланировка не узаконена. Согласовывают эскиз или проект еще не сделанной перепланировки.
Это важно, если вы собираетесь приобретать квартиру в ипотеку, не все банки дают кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой.
- Проблемные собственники. Покупатель может столкнуться с такими проблемами, как наличие несовершеннолетних, недееспособных или отсутствующих владельцев.
В случае если квартира принадлежит несовершеннолетнему, то для совершения сделки потребуется согласие органов опеки лил попечительства.
Если есть сомнения в дееспособности владельца, то родственники могут в будущем вернуть имущество через суд. Это касается пожилых людей, людей с отклонениями, а также людей с алкогольной зависимостью. В этом случае потребуется от продавца предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.
- Решение супруга. Согласно Семейному кодекса, распоряжаться имуществом супругов можно только с их обоюдного согласия. Поэтому если квартира была куплена в браке, то для ее продажи потребуется нотариально заверенное разрешение второго супруга. Если брак расторгнут – тоже. Данное заявление не является обязательным документом для Росреестра, но является гарантией на случай возникновения споров в будущем.
- Отсутствие задолженностей. Для того чтобы убедиться в отсутствии долга за ЖКУ и капитальный ремонт попросите продавца предоставить справки об отсутствии задолженности, либо показать квитанции об оплате. Если задолженность есть, то она обязательно будет указана.
При подписании акта приема-передачи нужно зафиксировать показания счетчиков, чтобы ни у кого не было сомнений по размеру задолженностей.
- Регистрация жильцов. К моменту подписания договора купли-продажи в квартире не должно быть никого зарегистрировано. Узнать это можно по справке о регистрации по форме номер 9. Она бывает двух видов: обычной и архивной формой. Архивная – более полная, в ней указаны все, кто был поставлен на регистрационный учет и снят с него.
Запросить данную справку необходимо несколько раз. Первый – на начальном этапе переговоров, чтобы узнать, кто прописан. Второй – перед подачей документов на регистрацию нового собственника, чтобы убедиться, что к моменту оформления документов, все зарегистрированные сняты с учета. И третий – после перехода квартиры в собственность нового владельца, чтобы убедиться, что в квартире никто не прописан.
- Справка из психоневрологического диспансера. Данная справка дает возможность убедиться, что собственник дееспособен и несет ответственность за свои действия. При покупке недвижимости у недееспособного гражданина, в дальнейшем сделку могут признать недействительной.
Существует два варианта справок из психоневрологического диспансера. Первый вариант – о том, что человек не состоит на учете в ПНД. Второй выдается по результатам медицинского освидетельствования. Лучше иметь обе справки, потому как отсутствие человека на учете в ПНД не означает, что он дееспособен.
