Ипотека: всё что нужно знать при покупке квартиры

Блог
Содержание
  1.  
  2. Кредит, залог, ипотека
  3.  
  4. Схема работы ипотеки
  5.  
  6. Преимущества и недостатки ипотечного кредитования
  7.  
  8. Альтернативы ипотечного займа
  9.  
  10. Объективно-субъективная структура ипотечного кредитования
  11. Объектами в ипотечном кредитовании выступают: жилые, торговые и производственные помещения, а также земельные участки.
  12. К субъектам относятся:
  13. Основные риски
  14. Требования к заемщику для получения ипотеки
  15.  
  16. Виды кредитования
  17.  
  18. Ипотечные программы от государства
  19.  
  20. Ипотека с господдержкой
  21. Для семей с детьми
  22.  
  23. Для многодетных семей
  24.  
  25. Под материнский капитал
  26.  
  27. Для военных
  28.  
  29. Для молодых специалистов
  30.  
  31. Предложения от аккредитованных застройщиков
  32.  
  33. Что нужно знать до оформления кредита
  34. Есть ряд вопросов, которые необходимо изучить, прежде чем начать оформление ипотечного кредитования:
  35.  
  36. Нюансы оформления сделки
  37. О чем стоит знать, если ипотека уже оформлена

В повседневной жизни ипотекой считают задолженность перед банком за квартиру или дом. Но с юридической стороны это неверно.

Ипотека представляет собой вид залога недвижимого имущества, которое остается в пользовании у заемщика. Гарантией возврата задолженности является право банка продать залоговое жилье. До полного погашения долга заемщик не может полноправно распоряжаться приобретенной собственностью – продать, обменять или подарить.

Документами залога недвижимости могут выступать как кредитный договор, так и договоры купли-продажи, аренды или подряда.

Законодательное регулирование

Основным законом, регулирующим ипотечное кредитование, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года.

Ипотека имеет немаловажное значение для экономики страны:

  • Деньги населения не хранятся под подушкой, а работают на экономику.
  • Растет спрос на строительство и стройматериалы, за счет этого отрасль развивается.
  • Чем больше кредитный портфель у банков, тем стабильнее банковская система

 

Кредит, залог, ипотека

Кредит – это заем, а ипотека – залог, который гарантирует этот заем. Другими словами, человек взял кредит, а в залог оставил квартиру, которую приобрел на кредитные средства. При этом заемщик может пользоваться данной квартирой. Такая форма залога и называется ипотекой.

Залог – это обширное понятие. Заложить можно почти что угодно. 

Ипотека же – это разновидность залога, когда закладывают именно недвижимость.

Обременение заложенной недвижимости регистрируют в Росреестре. Обычный кредит тоже может предполагать залог – к примеру, золото или автомобиль.

Разница в том, что такой залог нигде не регистрируют, достаточно оформить договора залога.

 

Схема работы ипотеки

Ипотечный кредит обладает определенной последовательностью действий:

  • При обращении в банк, потенциальный заемщик подает заявку, в которой указывается желаемая сумма и цели кредита. Большое значение уделяется именно определению цели, так как при неточностях в формулировке заявки, придется оформлять заново. Необходимо указать, что именно клиент планирует приобретать: первичное жилье  — новостройку, либо вторичное, т.е. жилье уже являющееся чьей-то собственностью.
  • Оформляя заявку, клиент предоставляет в банк, помимо паспорта, справку 2-НДФЛ и заверенную копию трудовой книжки. После чего банком изучается кредитная история клиента. Кредит одобряется после того, как кредитор признает заемщика платежеспособным.
  • Следующим этапом является поиск заемщиком жилья, сбор и предоставление документов на него в банк.
  • После одобрения кредита следует подписание договора. Обычно расчет между покупателем и продавцом наступает именно на этом этапе: покупатель помещает деньги на расчетный счет, но доступ к средствам продавец пока не имеет.
  • Кредитор подготавливает документы для регистрации перехода права собственности и обременения недвижимости. Оформляется закладная – ценная бумага, владелец которой имеет право стать собственником, либо продать имущество и погасить долг. Документы передаются в Росреестр, а закладная остается у банка.
  • Срезу же после оформления всех документов, продавец получает доступ к деньгам.
  • После полного погашения ипотечного кредита банк возвращает закладную. Если заемщик перестает платить по кредиту, та банк вправе выставить недвижимость на продажу.

 

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Для многих ипотека – отличная возможность приобрести жилье «здесь и сейчас», не имея на руках необходимой крупной суммы денег, так как стоимость недвижимости довольно велика.

Плюсы ипотечного кредитования делают этот вид займа востребованным, но стоит учитывать ряд нюансов перед принятием столь важного решения.

Преимущества:

  • С помощью ипотеки можно обзавестись квартирой или домом и проживать там, выплачивая каждый месяц ипотечный взнос.
  • Фиксированная процентная ставка, которая не зависит от уровня инфляции в стране.
  • Заемщик может получить налоговый вычет плюс вычет за проценты по ипотеке.
  • В приобретенной квартире или доме заемщик может зарегистрировать всех членов семьи.
  • Страхование рисков потери права собственности на жилье, а также утраты трудоспособности заемщика.

Недостатки:

  • Основным минусом ипотечного кредитования является так называемая «переплата», которая может в несколько раз превышать первоначальную сумму.
  • Риск потери приобретенной недвижимости при условии неоплаты кредита, например, в случае увольнения заемщика с работы.
  • Возникающие ограничения по распоряжению недвижимостью. Продать или обменять квартиру или дом невозможно без согласия банка.
  • Наличие первоначального взноса, а так же других сопутствующих трат. Например, оплата оценки квартиры или дома, услуги нотариуса, ежегодные взносы по страхованию недвижимости, здоровья и жизни.
  • Моральное обязательство тоже является немаловажным минусом ипотечного кредитования, так как может привести к психологическому дискомфорту и чувству постоянного долга банку.

 

Альтернативы ипотечного займа

Рассмотрим несколько вариантов, выступающих как альтернатива ипотеке:

  • Кредит. Кредит может быть выгоднее в том случае, если на приобретение квартиры не хватает небольшой суммы – около 15-20 % от полной стоимости. Оформление кредита быстрее и вероятность одобрения его выше. В то же время, процентная ставка по обычному кредиту выше, чем у ипотечного займа. Это обусловлено тем, что риски банка при ипотеке ниже, ведь в случае невозврата долга банк может продать квартиру.
  • Лизинг – длительная аренда с правом последующего выкупа жилья. Минимальный первоначальный взнос, отсутствие справок о доходах. Но главным недостатком является то, что недвижимость принадлежит лизингодателю до последнего взноса. Досрочно погасить долг нельзя. И в случае просрочки платежей до трех месяцев клиент лишается и квартиры и внесенных денег.
  • Накопление. Если своя квартира уже есть, то на приобретение новой недвижимости лучше накопить. Средства, имеющиеся на первоначальный взнос, можно положить под проценты, и туда же каждый месяц добавлять часть зарплаты, которую планировалось тратить на платежи по ипотеке. Так появится возможность собрать нужную сумму быстрее и избежать значительной переплаты.

 

Объективно-субъективная структура ипотечного кредитования

Объектами в ипотечном кредитовании выступают: жилые, торговые и производственные помещения, а также земельные участки.

К субъектам относятся:

  • Заемщик (залогодатель) – физическое или юридическое лицо, заключившее договор с банком. 
  • Кредитор (залогодержатель) – кредитная организация предоставляющая кредит.
  • Страховая компания. Осуществляет три основных вида страхования: предмет ипотеки (недвижимость, находящуюся под залогом), здоровья и жизни заемщика.
  • Оценочная компания. Осуществляют независимую оценку стоимости недвижимости непосредственно перед заключением договора.
  • Поручитель. Человек, отвечающий собственным финансовым благополучием за действия заемщика.
  • Госреестр. Орган, задачей которого является госрегистрация прав субъектов (физических или юридических лиц) на недвижимость.

Основные риски

Существует несколько весомых рисков, которые берет на себя заемщик:

  • Потеря или снижение постоянного дохода.
  • Инвестирование в строящееся жилье. Стройка может затянуться, либо полностью заморозится, но это не будет являться причиной прекращения выплат банку.
  • Повреждение или утрата жилья в результате пожара, наводнения, стихийных бедствий.

Для снижения рисков следует оформить страховку. Это может быть:

  • Страхование жизни и здоровья заемщика.
  • Страхование залогового имущества.
  • Потеря дохода. Страховая компания будет оплачивать ипотеку, до момента пока заемщик не найдет новое место работы.
  • Страхование титула – защита от притязаний третьих лиц.

Требования к заемщику для получения ипотеки

  • Возраст – от 21 года до 65 лет.
  • Трудовой стаж – на одном рабочем месте не менее 4 месяцев, общий стаж должен составлять 6-12 месяцев.
  • Гражданство РФ.
  • Документы – подтверждающие личность и стабильный доход.
  • Отсутствие негативной кредитной истории.

 

Виды кредитования

Законом определены два основания, по которым может быть оформлен ипотечный кредит:

  • В силу закона.
  • В силу договора.

В силу закона ипотечное обязательство возникает, если закладывается приобретаемая недвижимость. Регистрируется такой вид ипотеки одновременно с переходом прав собственности. Например, в случаях если:

  • Недвижимость приобретают или строят на заемные у банка средства.
  • По целевому займу покупается земельный участок, который в итоге оказывается в залоге. В случае если на такой земле возводят дом, то он тоже будет в ипотеке.
  • Покупка недвижимости по военной ипотеке.
  • Недвижимость или земельный участок передается в ренту, и в качестве залога получатель ренты берет эту недвижимость или участок.

Ипотека в силу договора – это когда закладывается уже имеющаяся в собственности недвижимость. Регистрация происходит после перехода прав собственности на основании договора об ипотеке.

 

Ипотечные программы от государства

Некоторым категориям граждан государство готово оказать помощь в виде дополнительных средств на первоначальный взнос, либо компенсации банкам процентов .На данный момент таких программ несколько.

 

Ипотека с господдержкой

Данный продукт появился в 2014 году, когда произошел сильный скачек курса. Те, кто получил право на господдержку, обратились в банки за реструктуризацией, и 30 % долга были списаны.

Молодые семьи тоже могут рассчитывать на помощь в рамках данной программы. Семьи без детей могут дать «скидку» в 30 %, с детьми – 35 %.

Чтобы попасть под действие данной программы, семьи должны отвечать следующим требованиям:

  • Быть признанными нуждающимися в жилье.
  • Быть моложе 35 лет (для обоих супругов).
  • Быть платежеспособными и иметь средства, чтобы добавить к полученной субсидии и приобрести недвижимость.

Для семей с детьми

Предусмотрено снижение процентной ставки:

  • До 6 %.

Условия получения:

  • В семье рожден второй или последующий ребенок после 1 января 2018 года.

 

Для многодетных семей

Для семей, воспитывающих трех и более детей, предусмотрена субсидия до 450 тысяч рублей в счет погашения ипотечного долга.

Условие получения: третий и последующий ребенок родился в период с 2019 по 2022 год включительно.

Данную программу можно использовать для следующих целей:

  • Покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке.
  • Покупки земельного участка.
  • Строительства дома.

 

Под материнский капитал

Пенсионный фонд выдает сертификат семьям, в которых рождается второй ребенок.

В 2020 году размер материнского капитала составлял 466 617 рублей. Потратить его можно только по достижении ребенком трех лет, но есть исключения. Например – погашение основного долга или внесение первоначального взноса по ипотечному кредитованию.

 

Для военных

Военнослужащий имеет право приобрести жилье на вторичном или первичном рынке в любой точке страны. Во время службы военного оплату за ипотеку берет на себя государство.

Условия участия:

  • Служба по контракту.
  • Наличие гражданства РФ.
  • Нахождение в реестре участников программы.

 

Для молодых специалистов

Представителям определенных профессий могут оказать поддержку в рамках региональных программ.

В такой программе могут принять участие:

  • Врачи, фельдшеры скорой помощи.
  • Учителя начальных классов.
  • Учителя по математике, русскому и английскому языку.
  • Молодые ученые.

 

Предложения от аккредитованных застройщиков

Ряд банков предлагают ипотеку по сниженной на 1-2 % ставке на приобретение недвижимости от аккредитованных застройщиков.

Аккредитация, выданная банком, свидетельствует о надежности застройщика. Следовательно, покупатель гарантированно получит жилье, и кредит будет точно обеспечен залогом.

На деле — сниженная ставка подразумевает скрытую скидку от застройщика. Иными словами, банк делает процентную ставку ниже, а застройщик компенсирует ему недополученную прибыль, продавая квартиру по сниженной стоимости.

 

Что нужно знать до оформления кредита

Есть ряд вопросов, которые необходимо изучить, прежде чем начать оформление ипотечного кредитования:

  • Первоначальный взнос – сумма собственных средств заемщика, составляет 10-15 % от стоимости недвижимости. В разных банках она может меняться. Величина данного взноса влияет на процент по займу и решение о выдаче: чем больше первоначальный взнос, тем ниже будет ставка, а соответственно меньше переплата и больше шансов на положительное решение банка.
  • Сумма ипотечного кредита. Минимальный размер ипотечного займа составляет 300 тысяч рублей. Чем ниже сумма, тем ниже процентная ставка, потенциальные потери, в случае невыплаты кредита, соответственно снижаются.
  • Платежеспособность. Оптимальным считается вариант, когда плата заемщик по кредиту составляет не более 50 % от своего дохода.
  • Процентная ставка. Существует фиксированная, плавающая и комбинированная. Фиксированная ставка сохраняется в течение всего срока выплаты. Плавающая рассчитывается по формуле, где содержится переменная величина, которую устанавливает Центробанк. В итоге на протяжении срока выплаты ставка по ипотеке может неоднократно изменяться. Комбинированная ставка сочетает в себе ставку  первого и второго типов: в течение определенного срока выплаты она фиксированная, а по его истечении становится изменяемой.
  • Способы погашения. Чаще всего заводят специальный расчетный счет, откуда каждый месяц списывается фиксированная сумма в счет погашения кредита. Чтобы досрочно закрыть часть кредита, необходимо написать заявление в отделении банка.
  • Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей – основного долга и процентов. Порядок их погашения определяется типом платежа. Различают аннуитетный и дифференцированный тип платежа. Первый предполагает разделение всей суммы долга на равные части. В начале срока выплаты заемщиком гасятся в основном одни проценты, затем – тело долга, но размер платежей при этом не изменяется на протяжении всего срока. Дифференцированный платеж – это когда основной долг делится на весь срок выплаты, а проценты добавляются каждый месяц, снижаясь к концу срока. Таким образом, в начале срока заемщик выплачивает большую сумму, а к концу размеры платежей уменьшаются.
  • Условия расторжения договора. Есть три законных основания для расторжения ипотечного договора: по соглашению сторон, через суд и по инициативе одной из сторон. В первом случае, к примеру, заемщика увольняют, следовательно, становится неплатежеспособным, банк при этом одобряет заявку клиента и принимает решение о продаже залоговой недвижимости. Во втором случае, когда банк обращается в суд в связи с невыплатой заемщиком платежей. И по инициативе одной из сторон,  если это указано в договоре.
  • Условия страхования. Среди требований банка может быть страхование жизни и здоровья, от потери работы и титульная страховка. В случае отказа заемщика от одного из видов страхования может повыситься процентная ставка.

 

Нюансы оформления сделки

Подбор банка и кредитной программы. Во многих банках программы ипотечного кредитования схожи, но условия могут иметь различия.

Выбор жилья. При оформлении ипотеки банк может выдвигать ряд требований к залоговому жилью. В Дом не должен быть аварийным, а квартира не может находиться под обременением. Многие банки отказывают в покупке комнаты в общежитии или коммуналке. В частном домовладении должны быть проведены все коммуникации.

Обращение к ипотечным брокерам. Помощь данных посредников сократит потраченное время. Брокер занимается оформлением заявки, сбором документов, а так же присутствует на переговорах с банком. Это выгодно, например, если жилье приобретается в другом городе. Так же брокеры могут иметь льготы от банков-партнеров в виде сниженной процентной ставки.

О чем стоит знать, если ипотека уже оформлена

  • Сроки пополнения счета для списания. Лучше это делать за 5 рабочих дней до указанной в графике даты. Платеж может поступить на счет с опозданием, а за просрочку банк начислит пени, что может грозить еще и испорченной кредитной историей.
  • Что делать с ипотечным жильем. Разрешено жить, осуществлять ремонт. Многие банки против перепланировки, сдачи в аренду и регистрации не членов семьи, поэтому данные вопросы необходимо обсудить заранее. Все это должно быть указано в договоре. Заложенную квартиру также можно продать, но с разрешения банка.
  • Кто является собственником. Обремененная квартира не принадлежит банку. Собственником выступает заемщик. При этом полноценно распоряжаться жильем он сможет только по окончании срока выплат.
  • Можно ли погасить кредит досрочно. Заемщик имеет такое право. Для этого есть два основных варианта: уменьшение ежемесячной платы, либо сокращение срока кредита.

Просрочка платежей

Если заемщик не будет вносить платежи по кредиту, то банк начнет уведомлять о необходимости оплаты, воспользовавшись электронной почтой, сообщениями на номер телефона, а так же звонками. Затем выставив жилье на торги, лишит заемщика квартиры.

Банк вправе продать недвижимость либо сам, либо в судебном порядке. И в том и в другом случае за банком остается право требовать возмещения долга по кредиту за счет залогового имущества.

В случае, если заемщик лишился работы и у него нет возможности платить по кредиту, есть несколько путей выхода из ситуации:

  • Ипотечные каникулы. Представляют собой отсрочку платежей сроком до шести месяцев. При этом пени банком не начисляются.
  • Реструктуризация долга. Пересмотр графика или суммы платежей: увеличение срока, замена валюты, снижение процентов и т.п.
  • Рефинансирование. Предполагает замену одного кредитора на другого с более выгодными условиями.
Оцените статью
Гринстрой
Добавить комментарий